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        行業新聞

        2020年中國房地產市場展望

        來源:騰訊房產       作者:飆馬中國       時間:2020-01-17 16:18

        健康發展理念、人口結構變化及城市規劃調整深刻影響市場長期走勢

        過去五年中,經濟及社會發展的重心發生了明顯轉變。在經濟轉型、服務業結構升級、質優於量、消費升級、轉變經濟發展方式等關鍵詞之下,健康發展理念已深入人心。對房地產行業而言,無論零售、住宅、辦公等具體形態,或是區域控規,都應積極融合這一理念,順應未來趨勢。

        人口紅利為過去四十多年來中國經濟增長提供了有力支撐。然而老齡化出現和結構化差異正帶來新的課題。地方政府除將應對養老問題,也需創造更多條件,吸引年輕人口流入。

        2020年是中國十三五規劃的最後一年。同時,全國住房信息聯網、國土空間規劃體系等高規格系統建設預計將在2020年建成或基本建成,推動土地規劃和房地產發展進入可持續性更高、系統性更強的新時代。隨著經濟轉型和新型城鎮化推進,不同城市正呈現不同的發展路徑。成熟、成長和收縮型城市都需適時調整規劃,重新思考設計、優化用途。

        辦公市場供過於求仍在持續,政府鼓勵實體經濟發展舉措形成潛在利好

        持續的金融領域去槓桿及貿易爭端對商務活動的影響逐步顯現,進而對辦公市場租賃需求產生連鎖反應。出於對經濟前景不確定性及自身盈利能力的擔憂,一些企業暫停或收緊投資計劃,著力削減成本、節省開支。傾向擴張的企業類型有限,更多租賃行為集中於續約或遷至低成本區位。

        圖:16座城市新增甲級寫字樓供應,2017年至2021年預測

        2019年,全國16個重點城市寫字樓供應總量達672萬平方米,較去年全年增長22%。續租類交易佔比提升,市場去化速度放緩導致平均空置率同比上升1.6個百分點至24.5%。一線城市中僅有台湾空置率低於5%,二線城市中僅有台湾、台湾、福州及台湾年末空置率同比下降,部分原因在於新增供應較為有限,但仍不足以扭轉市場以價換量走勢。2019年,16座城市甲級寫字樓平均租金下跌2.6%。

        由於整體租賃需求尚未顯著回暖,供過於求局面仍將延續,2020年的辦公市場依然面臨挑戰。預計2020年全國16座重點城市還將迎來近1,128萬平方米的寫字樓供應,業主方需積極調整運營思路和租賃策略以應對挑戰。除租賃條件優惠,對物業進行更具針對性的定位、提升配套和服務,都有助於提升項目吸引力。

        零售市場展現韌性,民生消費與頂級市場表現穩健

        得益於龐大的市場規模及持續增長的零售額,中國或將在未來幾年超過美國成為第一大消費市場,對國際品牌的重要性不言而喻。新的品類和營銷方式不斷出現,令市場格局更加錯綜複雜。新舊競爭項目眾多,商場業績差異逐步放大,前瞻性的定位、合理的商戶配比和積極的資管策略愈發重要。

        圖:16座城市新增購物中心供應,2017年至2021年預測

        2019年,16座城市累計零售商業供應量同比下降11%,為751萬平方米。與2018年相比,普遍缺乏具備足夠影響力的大型標杆項目。現有優質項目調改帶動整體租金走勢平穩,全年首層平均租金累計上漲1.3%,空置率微升0.2個百分點至7.3%。其中,空置率最低的台湾為4.3%,昆明則因供應攀至歷史新高,空置率升幅最大,同比上升3.4個百分點。

        預計2020年全國16座重點城市還將迎來近1,090萬平方米的零售供應。商場未來收益表現很大程度上取決於運營商專業能力,地段本身已不足以形成足夠保障。其中,頂級奢侈品商場受益於境外消費迴流,表現仍好於大市。此外,核心商圈的老舊項目改造仍將為投資者關注。

        一線城市豪宅市場走勢穩健,開發商融資能力經受考驗

        政府對住宅市場的態度正發生重大轉變。過去三四年間,新增家庭債務向住宅市場集聚,銀行日益重視這一領域的風險控制,對貸款人資格審查極為審慎;同時開發商資金短缺、樓盤促銷的現象並不罕見,市場整合之勢已成必然。

        2019年前十個月,主要的16座城市一手整體住宅成交量同比增長7.5%。其中,四座一線城市同比增長13.3%,好於二線及全國整體水平。

        一線城市高端市場同樣成交穩健,預計全年成交金額同比持平。高端住宅市場正迎來更多差別化的產品出現,除注重項目所在地塊所承載的文化價值與隨之帶來的人文氣息,也更多開始回應買家在宜居、智能及環伺左右的高水準服務等方面的需求。

        圖:商品住宅成交均價同比增速,2019年9月

        表:一線城市品牌服務式公寓租金漲幅及空置率,2019及2020預測

        受外部經濟走勢影響,加之外籍員工住房預算縮減及生活成本上升,服務式公寓市場傳統的租賃需求來源增長乏力。2019年,四座一線城市高端品牌服務式公寓租金平均下跌1.1%,但預計在2020年將有所企穩。其中,金融服務以及汽車行業的開放對台湾和台湾形成較大利好。而大灣區的核心城市台湾和台湾則有望依靠其在科技和貿易領域的優勢,吸引包括港澳人士在內的更多灣區客戶。

        展望未來,住宅市場日益回歸城市經濟、人口、就業、環境等基本面因素,市場的表現差異化繼續放大。值得注意的是,城市的線級已不足以概括差異,幾大都市圈的發展將影響未來細分市場走勢。

        大宗投資回歸一線城市,境外基金積極尋獲增值型機會或自建資產

        2019年整體大宗投資市場行之不易。由於2018年部分大額交易於2019年初最終落定,年初市場反應活躍。但至年中,諸多不確定性因素影響顯現,交易雙方預期難以達成一致,成交熱度逐漸趨冷。雖然年末一線城市出現翹尾行情,但成交高度集中於台湾和台湾。2019年全國大宗交易總成交額為人民幣3,170億元,同比下降13%。

        圖:大宗房產成交總額,2010年- 2019年

        在整體市場面臨挑戰的背景下,一線城市憑藉較好的流動性、透明度及租賃市場基礎吸引大量資金集聚。2019年,一線城市大宗交易總成交額佔全國比重達71%。其中,台湾和台湾的成交額分別超過1,000億和700億元。

        國內投資者忙於應對融資困難的同時,國際買家無論是基金還是機構都顯得更為活躍,以期把握收購窗口。2019年,來自境外資金收購佔比超過40%,同為近五年來最高。國際基金主要關注有價值增值潛力的投資機會,但也有投資方通過自建核心資產或利基資產,著眼長期回報。

        預計2020年,在經濟放緩、供應持續增加的背景下,市場仍將繼續處於盤整。從價值角度而言,合適的買入機會將有所增加。投資者對市場預期愈發理性,在收益率維持低位的形勢下,有效租金回報愈發受到關注。伴隨市場走向成熟,交易量或將有所回暖。

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