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        常見商業地產開發、資金及運作模式

        來源:商業地產與法務       作者:飆馬中國       時間:2020-01-14 16:28

        商業地產的開發模式、資金模式以及運作模式一直是困擾很多開發企業的問題,今天介紹一下常見的商業地產中的開發、資金及運作模式。但是本文中未包含輕資產模式,因為輕資產個人有異議。

        一、商業地產開發模型。

        如圖所示,商業地產運作的開發模式主要由這幾大部分組成,這裡強調了第三方專業團隊作用,主要是強調商業地產開發中的所有環節由不同的專業公司或部門來共同完成。而且不同公司根據自己的專業特長而專註於某個細化產品市場。如此便可以將商業地產更加細化,有利於商業的細化發展,同時該模式可以有效降低前期成本,對資源聚合及效率可以有效提升。

        1、對於商業團隊的組建有幾種組成可能:

        一)商業團隊無論策劃、招商、運營團隊均有開發商自己組建並進行實際操作,這種是一種對於自身能力要求極高的模式,所有工作都是自己來完成。這種模式需要企業的實力非常強大,因此相應的對開發商本身是一個難度較大的挑戰。

        二)商業團隊的組建完全由第三方專業團隊所組成,這是運作商業項目的一種極端模式。這種運作模式的團隊沒有企業內部人員,這樣在運作新項目時需要組建另外一個團隊,長此以往,無論從成本、企業的發展角度來看,都不是一件好事。所以這種模式更多的是適合開發企業運作一個商業項目,不考慮長遠的發展。實踐中很多返租銷售型商業會這樣操作,以求規避企業責任。

        三)商業團隊由開發企業自己組建或外包與第三方專業公司,但自己組建的部分都有專業的第三方顧問公司進行輔助。這種團隊以前非常流行,其中由於市場快速的變化,策劃和招商兩個利潤最大的蛋糕被第三方團隊承攬。當然,這也要求第三方團隊需要有非常敏感的市場觸角。在整個商業團隊中,運營團隊應該是開發企業自己組建的,因為商業項目的自持原因,運營團隊的第一負責人應當長期駐場在項目,從成本、培養開發企業自己的團隊、工作前後的溝通等方面來看,更適合企業自己的運營團隊去運作,第三方的專業團隊僅作為一個顧問的角色協助開發企業自己的運營團隊。

        但是這也對企業的甄別能力要求非常高。因為在早期的第三方團隊中,多數的策劃方、招商方均有著豐富的實操經驗,對項目的理解比較透徹。但是隨著這幾年在大陸地區的業務爆發,他們招聘了大量沒有實操經驗的理論性人員,對於實操環節有著重大缺失,看待問題過於理想化,落地性較差。

        二、商業地產資金鏈模型。

        一、紅色箭頭所指的方向:商業地產運作模式的資金是有這樣的流向,從剛剛起步的商業地產開發商,自持項目運作,經過一段時間的經營,產生了收益回歸開發商。開發商繼續運作新項目,經過這個循環后,開發商的實力越來越強,運作的項目越來越好,將會被一些投資商所看中,投資商對開發商運作的項目進行投資,繼續開發商自持-運作項目-運營管理-開發商獲得收益這個循環,投資商也將得到相應的投資回報,資金鏈的運作至此為止,這種流向僅為投資商投資項目。

        二、藍色箭頭所指的方向:投資商直接收購項目或者項目公司,這樣對於開發商來說迅速回籠資金,而投資商則得到全部的項目運作收益。與紅色箭頭同為投資方的兩種投資方式。

        三、綠色箭頭所指方向:更進一步的資金運作流向:當投資商得到了項目的投資收益后,認同開發商的實力,於是投資或者收購開發商,擁有開發商的部分股權,進行商業地產的運作,產生了後續一系列的動作。

        通過上面的闡述,商業地產運作模式的資金鏈從投資角度來看分為兩種:投資商對商業地產項目的投資和投資商對開發商集團或企業的投資。

        前者只因為投資商看好項目而進行的項目投資,合作的僅為一個項目。後者則是認同開發商,與開發商集團或者企業進行戰略合作融資給開發商共同進行商業地產的開發,從而進行一系列的商業地產項目運作,合作的不止一個項目。

        三、商業地產中項目運作模式。

        這種擁有多個項目的商業地產運作模式,是基於現階段有些大型的房地產開發企業經過一段時間的項目運作,每個項目都有項目商業團隊,將這些各自的項目團隊進行整合,成立商業運營公司,管理企業所有的商業項目。

        當這個新成立的商業運營公司在開發新項目時,會尋求戰略合作夥伴,其中基金/REITs 同前文的商業地產運作模型的投資方相同。

        引入主力店合作是這個商業運營公司建設了項目之後,將整個項目出租給百貨/超市等主力店,這樣,對於商業運營公司來說只是收取建築物的租金,而策劃團隊、招商團隊都由主力店所組成,最終商戶的租金收益是由這個主力店所收取(早年間家樂福、沃爾瑪、聯華等)。

        投資夥伴的合作是指商業經營管理公司將自己所有的商業項目整合,與另外一家大型企業(如開發企業、商業公司或者其他)一起持有,例如曾經的台湾建業與凱德置地的合作模式、萬科與印力的合作模式等。

        這種合作方式對於投資公司來說,作出這樣的選擇,不得不面臨對市場環境不熟悉、短期內無法建立良好公共關係以及與消費者之間的品牌溝通等問題,凱德在這方面的優勢自然不及區域房產開發商。因此,凱德就選擇了揚長避短,挑選某個區域最大、掌握資源最為豐富的本地企業,採取以資本介入的方式與其進行對接合作,儘早搶佔中西部區域市場份額。而對建業而言,與凱德置地這樣的國際夥伴結盟同樣是借力成長,而不僅僅是一場“資本與資源”交換的遊戲。但是隨著國內開發商的市場環境轉變以及國內商業地產人員的成熟度增高,越來越多的企業採用了自我開發模式。

        四、商業地產的商業才是核心,而非地產。

        商業地產運營環節應主要由地產開發、商業運營和資本運營等三塊構成。在商業地產整體運營中,商業是核心和本質,項目的成敗最終取決於其商業運營的成敗。而地產開發是基礎和表現,沒有主要包括拿地和建設的地產開發,附著其上的商業運營則失去了必要的基礎和載體。資本運營是線索和目的,商業地產運營的各環節都由資本運營實現耦合,並且任何商業項目都是以良性的資本運營為最終目的。

        所以一切上升到資本運作層面的決策,都是企業發展的戰略決策,這要求對於商業地產發展的任何環節均應當仔細考慮且認真規劃

        文章來源:商業地產與法務

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