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        4大原因揭秘商業地產「王者歸來」,一招掌握未來房產投資

        來源:原點觀察       作者:飆馬中國       時間:2020-01-10 16:33

        近日,李嘉誠長江實業旗下的亞騰資產管理公司收購台湾浦東的三林印象城引起廣泛關注。據消息稱,亞騰將與Straits Real Estate及工銀國際組成合資聯合體,完成此次收購,總價為24.2億人民幣(3.47億美元),預計在2020年第一季度完成交易。三林印象城臨近浦東前灘板塊與張江板塊,總建面16萬平方米,由辦公樓、假日酒店和購物中心組成,前身是台湾三林城市商業廣場,周圍3公里範圍內常住人口超40萬,於2009年對外營業。

        其實早在2019年5月份,亞騰資產就已悄然入股成都核心商業區的"晶融匯"項目,據悉,該項目是美國SOM、美國ETI等十多個國際頂尖團隊在成都CBD中心打造的多功能城市地標。項目周邊聚集了眾多五星級酒店、甲級辦公樓和商業購物中心,屬於春熙路、紅星路、大慈寺商圈,地理位置十分優越。

        李嘉誠自2013年以32.68億港元賣掉台湾荔灣區的西城都薈廣場以來,在內地開啟了賣賣賣模式,直到2018年,累計出售資產達1600億元以上。當人們認為"李嘉誠跑了"的時候,李嘉誠卻又突然殺了個回馬槍,重返內地大舉購買商業資產,這背後到底有什麼樣的邏輯呢?對此,飆馬商業地產來揭一下謎底。

        4大原因揭秘商業地產從"沉睡中蘇醒",外資悄然抄底國內市場

        2019年的住宅房地產,儘管在高達620次的密集調控中,新建商品房面積與銷售額都再創出新高,但是,從行業發展的行情看,無論是政策面、供給側還是消費端,多種信號預示住宅房地產的發展行將見頂。在國家強調建立房地產長效機制,"長期"堅持房住不炒、三穩政策、促進房地產市場健康穩定發展的大背景下,住宅市場已經越來越"可預期",可以說,住宅房地產的高紅利時代已經過去,最佳投資窗口期也已經閉合。

        正是在這樣的背景下,近年來大型房地產開發商集中進入商業綜合體、文旅地產、康養地產等領域,找尋新的發展空間,多年遇冷的商業地產正在"王者歸來",悄然成為新的投資增長新路徑。這是近年來房地產行業轉向的一股"潛流",一個嶄新的時代正在悄悄開啟。商業地產之所以成為開發商的新目標,除了住宅市場發展空間日益飽和外,深層原因則是新時期國內經濟空間環境發生變化,商業地產的未來發展潛力已經開始逐步顯現。這主要體現在以下4個方面。

        1、商業地產逐步從"開發商時代"進入"運營商時代"。

        商業地產與住宅地產的最大區別在於,住宅是拿來居住的,歸根到底是消費品;而商業地產是用來經營的,其核心在於產生新的商業價值。我國房地產商品化的20多年,無論是住宅和商業,全民都在"炒樓盤",商業地產的"經營屬性"長期被忽視。造成這種現象,一是由於商業地產發展時間短,二是開發商運營經驗不足、高端管理團隊與人才嚴重匱乏。但是隨著時間遷移,這種情況正在發生轉變。

        借鑒西方發達國家的發展經驗,商業地產的發展歷程大都經歷3個階段,即:1、以房地產開發銷售為主導的開發商時代;2、以商業地產運營商為主導的運營商時代;3、房地產資產證券化(REITs)時代。目前,發達國家成熟的商業地產市場基本都已進入房地產證券化階段。

        我國的商業房地產在經過野蠻成長后,近年來商業存量大量增加,開始進入行業競爭與淘汰階段,商業地產領域中的弱者逐漸被強者所蠶食、所取代,不專業的管理團隊逐步被專業的管理團隊所替代,商業地產開始挖掘後期運營的"商業"核心價值,整個行業正從過去的開發銷售模式悄然轉換為運營商管理模式。這也意味著我國的商業地產在經歷野蠻成長后,開始逐步走向成熟,開始進入深度挖掘商業價值的換擋期。

        2、國內經濟轉型升級,內需拉動成為新引擎,刺激商業地產進一步發展。

        商業地產的發展潛力,還與我國經濟產業結構的轉型升級有很大關係。我國經濟發展長期靠投資、出口與消費這"三駕馬車"拉動,一直以來投資、出口作為經濟發展的主力引擎,貢獻率很高,但內需一直難以拉動。隨著我國經濟發展進入一個新時期,出口與投資的增長空間日益收窄,以此同時,由於國力提升、居民可支配收入增加,近年來消費市場呈現出較大的增長態勢。我國是世界人口最多的國家,一個14億人口規模的消費市場一旦激發,將有力推動國內經濟持續發展。有專家就此曾預測,中國前40年靠投資、出口拉動,后40年將由內需拉動形成新的增長極。

        根據國家統計局數據顯示,自2007年至2017年,我國內需消費從8.9萬億元增長到36.6萬億元,翻了4倍多。據2019年2月國家統計局公布的《2018年國民經濟和社會發展統計公報》顯示,2018年消費支出對國內生產總值增長的貢獻率高達76.2%,資本形成總額的貢獻率為32.4%,凈出口的貢獻率為-8.6%。預計2019年這一比例還將進一步提高,國內以內需拉動為主力引擎的格局初步形成。

        目前,我國的國民經濟總量已經位居世界第二,人均GDP即將破1萬美元,根據世界銀行最新劃分標準,我國已經進入中高等收入國家水平。隨著人均可支配收入不斷提高,居民的消費能力也不斷增強,這為我們的內需拉動提供了強勁動力。消費能力增強,必然引來整個商業的繁榮局面,而商業繁榮的基礎設施就是商業地產,因此內需旺盛必然傳導到商業地產的蓬勃發展。正是這樣的背景下,商業地產的持續發展將成為未來趨勢。

        3、互聯網商業發展進入新時期,"新零售"呈現線上線下高度融合趨勢。

        商業地產的發展,還與互聯網電商有著密切關係。在過去的10多年間,隨著互聯網電商的強勢崛起,很多人養成了網購習慣,使得傳統商業受到強烈衝擊,這也導致了商業地產一度凋零。然而,隨著互聯網新技術不斷發展及新應用不斷普及,以及電商產業逐步成熟,傳統商業開始適應這種競爭環境,開始了線上線下的互動融合,慢慢形成新商業競爭格局。近年來,傳統商業一反過去被電商強烈打壓的不利競爭局面,開始煥發出新的活力。

        另一方面,互聯網電商在經過多年的經營以後,也開始往線下走,開始落地,建設線下實體店,為客戶用戶增加消費體驗,拓展新的傳統渠道。電商企業落地成為一個新的趨勢和方向,這也為商業地產的發展帶來一股新力量。在未來,無論是線上的企業往線下走,還是傳統的企業往線上發展,都將成為一種趨勢,線上線下高度融合,孕育出商業新物種,標誌著"新商業"、"新零售"時代來臨,作為基礎設施的商業地產,也將迎來新的發展周期。馬雲曾經提出未來一二十年新零售、新製造、新金融、新技術,新能源等"五新"時代正在逐步成為現實。

        4、商業地產的"商業價值"被長期忽視,導致行業內"價格低洼"現象凸顯,成為抄底的最好機會。

        最近10年來,住宅房地產高速發展帶來巨大紅利,住宅需求空間大,增值潛力大,開發銷售及投資炒房等局面都非常火爆,在房地產業內形成"一枝獨秀"的局面,各路資金紛紛湧入住宅市場,"炒房"的熱潮此起彼伏,這種現象導致了商業地產進入"冷凍期"。城市商業隨著住宅一起開發,大都出現去化困難、存量增大,因而增值空間受限,導致大多數"商業"的價值被嚴重低估。同時,互聯網電商的衝擊也使得傳統商業受到擠壓,讓商業地產的投資收益大幅降低,商業地產由此進入發展的"低潮期"。這種情況使很多人堅信,商業地產遠沒有住宅的投資價值,無論是商業地產開發商,還是商業地產的投資者,都表現為信心不足。加上商業地產"大資金、長周期、低收益"的壓力,許多商業地產商迫於環境和資金壓力,紛紛低價拋售商業物業,清盤退出甚至被破產清算。

        以此相反,基於對我國經濟基本面的長期看好,近年來一些外來資本與財團,被國內龐大的消費市場和未來巨大的發展空間所吸引,開始瞄準了這一領域。在整體國力上升,居民消費力不斷提高,內需引擎啟動的最佳節點,國外資本偷偷來襲,大規模低價吃進國內一線城市、以及中心城市、強二線城市等繁華地段的優質商業地產項目,悄然抄底中國的商業地產。最近2年在商業地產領域外資動作頻頻,2018年台湾商業房地產收購中,外資就佔去了一半,2019年國外財團更加活躍,在台湾、台湾、西安、鄭州、台湾、南京等城市,許多地標建築被收割,其中,諸如國際私募巨頭黑石集團、新加坡嘉德置地等表現都十分搶眼。

        商業地產所具有的商業經營屬性,決定了其本身能夠創造出新的價值。當住宅房地產逐步飽和,發展行將見頂,失去了"炒"的空間,也就失去它的投資價值,最終將回歸到居住屬性,這時,屬於商業地產的黃金時代就會來臨。14億人口的龐大消費市場一旦被激發,內需成為經濟發展的主力引擎,商業地產就將創造出更高的商業價值。這才是房地產行業得以實現長期、穩定的現金流收入,真正具有長期投資價值的終極目標。

        商業地產的全新時代已經悄悄開啟,我們的投資理念也到了該轉變的時候了。那麼,面對未來這種可能發生的新變局,老百姓手頭的資金應該做如何投資,手頭有固定資產的人,又將如何進行資產配置呢?

        如果住房問題還沒有解決的人,手上有資金,自然先解決住房問題。如果已經解決好了住房問題,且手頭上有多套房子的人,就可以考慮在適當的時機出售多餘的房子,同時尋找合適的機會,適當進行一些商業資產的配置。今天的商業地產領域,或許是未來10年最好的入市時機,就像是20年前~10年前配置住宅房產那樣,它的價值會在未來逐步釋放,成為最有價值的投資方向。那麼,如何進行商業地產的投資呢?

        簡單易行的方法,就是跟著那些大財團大投資商的步伐走。目前,在商業地產領域有三波人馬能夠做到精準投資:一是國際大財團、大基金所投資的大型商業設施項目;二是國際頂尖運營團隊,以及國內著名的商業管理團隊運作的商業物業項目;三是著名開發商、國內外大品牌開發的優質項目。他們資本雄厚、目光敏銳、經驗豐富,對商業地產往往有化腐朽為神奇的能力,跟緊他們走,成功的概率會大大提高。

        尤其要注意的是,商業地產不能盲目投資,看看那些大資本,收購的無一例外都是最優質資產。商業地產的投資比住宅房產要難的多,要求投資人具有更高的專業知識能力和更多投資經驗。當前的情況,大部分城市中有很多商業爛資產,也有很多優質資產,如何去識別,這將考驗著投資人的眼力。如果不具備這方面的豐富經驗,不建議投資者去做這方面的冒險嘗試。

        李嘉誠投資邏輯大揭底,商業地產"王者歸來"

        從發達國家房地產發展歷程來看,商業地產終將成為房地產行業的主流,也是其最終的價值所在。也許等到有一天幡然醒悟的時候,國內很多最優質的商業資產已經成為別人的囊中之物,這或許就是"成長的代價"。基於上面的4點論述,可以確定的是,國內商業地產的未來已來,呈現出新的潛力蟄伏狀態、蓄勢待發,這正是李嘉誠家族重返內地,投資抄底商業地產的深層邏輯。

        是時候重新審視商業地產了。說到這裡,又想起馬雲的一句話:許多人面對商機,看不見、看不起、看不懂、來不及。商機大都如此,當別人看不見、看不起的時候,你看到了才是機會,而當所有人都知道這是機會的時候,這個機會也許早就過了紅利期。在房地產的發展史上,最終能夠持續創造價值的只有商業地產,住宅的居住屬性決定了它只是消費品。當國內住宅市場的"炒房時代"過去之後,如果還想在房地產行業再掘金,商業地產將會成為不二之選。

        文章來源:原點觀察

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