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        如何讓產業地產開發脫穎而出?

        來源:瑞博志       作者:飆馬中國       時間:2020-01-03 16:45

        目前產業地產行業極具規模,但已然存在運營困難。政府、開發商和入駐企業的三者之間的合作與博弈,是園區的一大特色,而轉換思維,實現創新新思維則是成功的關鍵。

        產業地產開發的關鍵問題

        開發模式

        從公司決策層面,進入產業地產業務領域應首先解決開發模式問題。當前,產業地產主要有標準化開發、專業化開發和個性化開發三種開發模式。

        戰略研判

        產業地產拿地階段必須進行戰略研判,以便企業進行投資決策。戰略研判重點評估項目開發對地方經濟的價值,以及項目本身所創造的商業價值。在戰略研判的基礎上對項目進行概念包裝,提升項目戰略價值,可更好地向地方政府索取政策支持。

        “一帶一路、長江經濟帶、京津冀協同發展”三大戰略,對區域經濟發展帶來深遠影響。全國大交通格局變化,城市群發展和區域一體化,改變著城市功能定位,產業地產項目也需要在更大的地理經濟範圍中尋找新的機遇。

        商業模式

        重點解決項目主體的角色定位與盈利渠道的問題,商業模式創新的關鍵在於如何顛覆簡單的產品“租售”模式。產業地產的項目主體可充當開發商、投資商、服務商三重角色,盈利渠道也存在土地、物業、投資、服務、資本化等多種方式,項目主體應根據周邊競爭、自身資源等情況,合理定位自己的角色,明確盈利渠道,創新商業模式。

        產業定位

        產業是產業地產的內容,也是產業地產的核心,經過多年的發展,產業地產的產業內容也經歷了由混雜到專業的過程,未來產業地產的競爭不僅僅是物業價格水平的競爭,更是基於特定產業鏈的專業化競爭。分析園區面臨的產業機遇(結構性產業機遇、改善性產業機遇、創新性產業機遇),判斷產業發展邏輯(成本驅動邏輯、市場驅動邏輯、投資驅動邏輯),明確產業體系對於產業地產的開發運營至關重要。

        產品定位

        物業產品是產業地產的載體,也是回收投資、實現收益的標的。產品定位首先體現在如何選擇園區的產品線。產品選擇跟區域經濟、自身實力、周邊競爭等諸多因素有關,選擇什麼樣的產品,意味著你將走什麼樣的道路;產品定位其次體現在怎樣提供符合甚至超出用戶預期的產品。

        企業對產業物業的要求十分高,專業化、個性化強,不同的產業對物業的柱間距、消防、層高等要求可能差別很大,這就給園區開發產業物業提出了比較大的問題,產品設計一旦有偏差,租售都可能出現大問題。

        市場定位

        重點解決客戶群體的問題。市場定位需要建立在大量的企業調研的基礎之上,是來自區域產品需求,來自本地產業升級,還是來自周邊產業外溢,要對各類潛在客群進行系統的分析。一般而言,一個產業地產項目70%的客戶群體均來自於本地或周邊區域,30%的客戶來自於外部區域。

        空間規劃

        堅持將產業地產策劃與概念規劃結合起來做,將產品、公共平台等載體落實到空間層面,制定產物結合的概念規劃方案,系統性的解決園區的土地利用、物業配比、指標體系、道路交通、綠化景觀燈一系列問題,一方面便於園區營銷宣傳,另一方面便於指導後期園區的開發建設。

        運營策略

        從營銷推廣、產業招商、產業投資、服務體系、組織架構、配套政策等方面制定園區的運營策略,並制定近期的行動計劃。要研究新的客戶群體和服務需求,面對新的客群特徵繪製產業地產的作戰地圖。服務模式創新的關鍵在於如何找准入園企業的“痛點”投其所好。專業服務“讓位”市場服務主體,開放服務埠,吸納主體入園、能力入園。

        產業地產開發創新思路

        針對以上8個關鍵問題,需要結合產業地產的發展趨勢和最新實踐,適應創新創業、互聯網+和金融創新的大環境,從產業地產項目的商業模式、開發操作、發展路徑等方面進行創新的思考,探討新的發展思路和發展路徑。

        不同的企業,經營產業園區的方法也不盡相同,各有千秋。有的企業在市場中遊刃有餘,對入駐企業提供的服務無微不至;有的企業善於與政府合作銜接,能夠提供大量的優惠政策。下面是幾個比較典型的園區案例。

        產物一體

        產業、物業綜合開發,變孤立的房產開發為綜合的產物協同開發,通過物業建設打造環境和硬載體,為人的各種需求提供各類服務,將成為物業“盤活”的主體內容,當物業可以實現持續的收益,通過資產證券化便可以實現產物的更高階“盤活”。

        招培一體

        主動產業培育,變“被動招商引資”為“主動產業培育”,在傳統招商基礎上,通過產業基金、產業孵化服務,創投資源引入,建立產業孵化培育優勢,促進產業集聚發展,形成完整產業鏈條,“招培一體”,雙向出擊,解決產業難題。

        政策+資本+產業 三位一體

        圍繞產業良性發展,以產業核心,尋求政策支持,尋求資本合作,向政府要政策和資源支持,整合產業基金公司、投資管理公司等各種資源,以多種資本形式投資形成園區產業集聚。同時通過服務體系、配套體系建設實現要素共享、規模效益,促進產業集聚發展。

        不同的企業,經營產業園區的方法也不同,各有千秋。有的企業在市場上遊刃有餘,對於入駐企業的服務實現創新,有的企業善於與政府合作銜接,能夠提供大量的優惠政策。

        文章來源:瑞博志

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