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        政策資訊

        特色小鎮六大盈利模式分析

        來源:洞悉文旅       作者:飆馬中國       時間:2020-01-16 16:32

        小鎮五花八門的開發模式之後,我們來看看小鎮怎麼賺錢,作為小鎮的開發主體,眾多企業扎堆進入特色小鎮開發的同時也在思考:特色小鎮到底賺不賺錢、怎麼賺錢,本期專題將從特色小鎮的開發主體——開發商的角度,簡要剖析特色小鎮的盈利模式。

        開發商涉及小鎮開發的前中后全鏈條,從土地整理就開始介入,往往一直延伸到小鎮運營。對於開發商來說,在前期開發、基礎建設、小鎮運營以及地產開發均可以找到相應的贏利點:

        政策性資金

        在小鎮開發初期,政府為了引進企業投資開發,保證小鎮集約化開發,除了在土地出讓方面存在土地政策優惠外,往往會有一定政策性資金補貼和土地優惠政策,這在前期將大幅度減少企業投資開發成本。

        比如青島市政府在《關於加快特色小鎮規劃建設的意見》中就提出:

        由政府出資10億,成立規模50億元特色小鎮發展基金,支持特色小鎮基礎設施建設。

        對於特色小鎮的創新創業平台給予資金補助,對特色小鎮內被認定為市級孵化器的,給予一次性補助100萬元;被認定為國家級科技企業孵化器的,給予一次性補助200萬元。對特別重大的公共科技創新服務平台,可按“一事一議”的原則制訂相關扶持政策。

        六大盈利模式

        一、工程收益——建造收益是開發的前提

        這裡主要是指土地整理和公共基礎設施的工程建設收益。公共基礎設施包括公共道路、供電廠、供排水廠、供熱網路、通訊設施等基礎設施;學校、醫院、公園、廣場、 文化體育設施、綜合服務區、遊客接待中心等公共服務設施。

        如華夏幸福受政府委託對小鎮範圍內的土地進行統一的征地、拆遷、安置、補償,並進行適當的市政配套設施建設,變毛地為熟地后,通過政府回購,獲得盈利。

        二、土地升值——區域開發是小鎮開發的基礎和核心

        這裡主要指一級開發,也就是由政府主導的方式。

        特色小鎮的發展成熟必將帶來周邊土地的溢價,政府通過土地財政可以獲得大量收入。

        除了這些財政收益以外,特色小鎮將為地方帶來更多無形的收益,如城市環境的優化、民生的改善、城市影響力的提升、產業生態圈的形成、就業增加和更多高素質人才的聚集等等,這些難以用金錢衡量的社會經濟環境改善,是政府大力推動特色小鎮開發的重要動力。

        以玉皇山南基金小鎮為例,該小鎮根據金融人才國際化、精英型的特點,堅持市場化運作、產業鏈招商、生態圈建設的模式,通過聯合政府性行業組織、龍頭企業和知名中介,開展海內外招商及合作業務,快速推動私募金融集聚發展,一批涵蓋股權投資、商品期貨、固定收益等方面的金融精英匯聚小鎮。自2015年玉皇山南基金小鎮正式揭牌之後,已經有1000多家對沖基金和私募基金在小鎮註冊,資金管理規模達5800億元(約合840億美元)。由於一般的基金公司都可以得到30%的稅費補貼,更增加了其吸引力,玉皇山南基金小鎮現在已然成為台湾、台湾和台湾之外中國最大的對沖基金聚集地。2015年稅收超過4億元,而2016年第一季度稅收就超過了3億元,實現了爆髮式增長。

        三、房產收益——房地產是產城一體化中必需的蛋糕

        這裡主要指二級開發,即企業通過地產銷售和自持物業經營獲利。包括工業地產租售、居住地產租售、商業地產租售、休閑地產租售。

        碧桂園科技小鎮是另一個典型例子,小鎮計劃投資總額約1300億元,其規劃創新小鎮產業用地、產業配套用地、生活配套用地比例大致為30%:30%:40%。通過一定程度的地產開發用地和產業用地的配比,開發商可以以短平快的地產收益平衡見效慢的產業開發支出,長短相濟,長遠發展。

        四、旅遊收益——旅遊產業可以帶來現金流

        這裡主要是指泛旅遊現金流回報, 旅遊產品體驗性附加價值收益。即以景區模式運營,除門票收入外,住宿、餐飲、購物等業態收入也是主要盈利來源,該類模式相對清晰,市場上也有相對成熟和可以對標參考的對象,操作的關鍵在於是否有專業景區運營能力。產業與產業之間的融合可以產生大量的收益,如旅遊+文化,旅遊+體育,旅遊+健康,旅遊+養老養生等泛旅遊消費收益。

        烏鎮是景區盈利的典型代表,其經營模式被譽為行業典範,整個古鎮都以景區形勢圍起來,入口處購買門票,分為東柵和西柵,票價為東柵100元、西柵120元、聯票為150元。走入古鎮會發現各類商戶的業態不會重複,分佈科學,注重與古鎮定位相符的業態,比如手工藝店、特色客棧、傳統餐飲等,會根據酒吧區,小商店區,傳統工藝區等進行分佈,每個 細分業態只有一家店,避免商戶間的惡性競爭。偏重旅遊的特色小鎮,旅遊消費產業鏈完善,上下游產業核心都掌控在投資者手中。

        五、特色產業收益——必需發展成為現金流聚集的產業

        這裡一是特色產業項目開發,包括科教文衛等產業事業導入及產業園、孵化園等產業本身開發;二是旅遊產業項目開發,包括旅遊吸引核項目(如主題公園)、休閑消費聚集項目(如休閑商街)、夜間休閑聚集項目(如水秀表演等);通過項目的運營獲得收益。

        小鎮自身能夠依託優勢產業形成產業盈利鏈條,同時與旅遊結合實現盈利,該類型一般自身產業基礎較為雄厚,需要充分結合已有產業優勢,進行適度旅遊產業融入、功能拓展和環境營造。比如景德鎮陶瓷小鎮,將陶瓷產業與旅遊產業融合互動,打造多元化的陶瓷體驗,如陶瓷製作、陶瓷博物館、陶瓷文創、陶瓷轉盤等,形成較為豐富的盈利點。達到產業持續經營收益、特色產品持續產出收益的效果。

        六、城鎮建設——功能盈利

        這裡主要指依託具有地方特色的主題功能拓展經營形成相關盈利,圍繞主題功能,聯動旅遊體驗,形成食、住、行、游、購、娛、康、教等多元業態的消費盈利,該類模式的關鍵在於如何發掘和尋找具有地域特色的主題功能,專業運營,拓展盈利鏈條。特色小鎮要開發城市服務,公共交通服務、社會服務等;城市智能化管理;城市配套;銀行、學校、醫院等。

        比如袁家村緊抓餐飲功能,深入發掘,拓展鏈條,通過人流量帶動人均消費,實現高額經營利潤。依託城市中心優勢,將贛州郁孤台小鎮打造能夠承載城市商業配套功能的文旅小鎮,通過燈光節等活動的開展,取得了街區最高日人均突破40000人次成績。

        文章來源:洞悉文旅

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