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        政策資訊

        商業地產改造測算:回收年限法

        來源:商業地產與電商       作者:admin       時間:2019-12-04 14:16

        改造提升是商業地產的核心競爭力。

         

        以亞洲規模最大的商業地產REITs領展為例,平均每年改造投入6-8億港元。2018財年領展進行了11個改造項目,總投入10億港元,投資回報率13.8%-35.6%不等。

         

        類似的,在開業十幾年後,恆隆投入約15億港元對台湾的兩個商業項目進行大型翻新:

        恆隆主席陳啟宗:台湾的恆隆廣場翻新后租金連續兩年大幅增長,而近期竣工的台湾港匯恆隆廣場第一期資產優化計劃,其租金也有相若增幅。

         

        如何測算一個改造項目是否可行?實踐中常見的方法包括回收年限法和資本化法,地產思維的老闆偏好回收年限法,資管思維則不僅考慮當期租金收益還考慮未來的資產增值。


        下面通過一個案例來說明回收年限法,為敘述方便做了部分簡化,交流探討請加明哥微信:3279678885
         

        1、項目經營現狀

         

        某商業項目位於某區域商圈,原有的精品超市在B1層,經營面積約4000平米。

         

         

        2、改造計劃

         

        開業3年後,距離項目百米處新開一沃爾瑪大賣場,受競爭影響該精品超市經營不佳。商場計劃對精品超市原有區域改建,重新規劃後分割為11間商鋪。

         

        重新規劃后雖然經營面積有所減少,但租金收入不減反增,租金提升額為:

        513.1-288=225.1萬元

         

        3、回收年限測算

         

        (1)按1000元/平米改造標準,改造成本為:

        4000*1000=400萬

        (2)提前和精品超市解約需支付6個月標準租金:

        4000*60*6=144萬

        (3)改造周期4個月,期間租金損失為:

        4000*60*4=96萬

        (4)改造總成本為:

        400+144+96=640萬

        (5)改造費用投資回收期為:

        640/(225.1*(1-17.6%))=3.5年

         

        這個看上去機會很不錯的改造能否獲批?不好說,取決於老闆是房地產思維還是資管思維:

        某職業經理人:如果我提出的改造費用不能在當年租金收回老闆是不會批的。

         

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