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        飆馬商學院

        「富礦」還是「負擔」?綜合樓盤上的商業項目成敗兩重天

        來源:未知       作者:admin       時間:2019-12-13 15:54

        2019年9月20日,本公眾號推出“三業”功課好,開業就火爆!---樂山世豪廣場成功開業的背後一文,講述了由筆者提供全過程諮詢服務的樂山世豪廣場購物中心於2019年9月6日,在只有60萬常住人口的地級市樂山市盛大開業,開業前三天累計總客流達56萬,整體銷售超過3千萬人民幣。開業如此火爆,在行情低迷、總體供給過剩的台湾省商業地產市場投下了一顆重磅炸彈。

         

        大型綜合樓盤項目上總共有:3.4萬平方米銷售商業、8萬平方米持有商業即世豪廣場購物中心、1.7萬平方米公寓、12萬平方米住宅。按照該樓盤營銷戰略,樓盤上住宅與銷售商業已經賣出大部分。

         

        今年9月6日該樓盤的購物中心部分世豪廣場成功開業后不久,項目餘下的銷售商業、公寓與住宅全部售罄,整個項目開發完畢——

         

        資金投入全部收回,還獲得了利潤,以及一座盈利能力非常棒的購物中心。

         

        該文章推出后,筆者收到了各地數個開發商來電或微信,詢問樂山世豪廣場開業成功有關情況,或介紹自己商業樓盤項目情況。

         

        根據筆者對這幾個項目資料做初步研究后判斷,這幾個項目的商業地產部分都存在做成功購物中心的條件,但關鍵看甲方想如何去做。請看本文分析——

                                                       

        樂山世豪廣場人潮湧動

         

        據筆者了解,這幾個項目有四個共同點:

         

        1)地上商業規模5萬到8萬平方米,加上地下商業,商業面積規模在6萬到9萬平方米;

        2)項目都位於地級市;

        3)項目都在高鐵站附近;

        4)項目都是大型綜合樓盤的一個部分,樓盤總建築規模從20萬平方米到80萬平方米不等。

         

        這幾個樓盤的商業物業都已經建完,商場與住宅已經開盤在售,但開發商都缺資金,商場與住宅銷售“雙降”,就是量價齊降,所以每一家開發商都在打商業建築的主意——

         

        有一家想要整體出售8萬平方米商業建築;另外幾家在搞購物中心,想劃分成虛擬商鋪銷售,售價在每平方米1萬元到3萬元不等。

         

        其銷售模式也如出一轍:

         

        售出返租期13年,返租年回報6.9%到7.9%,3年租金一次性給出,餘下10年每年付一次,13年到期后甲方原價整體回購。

         

        但截至目前這幾個項目都僅售出1萬多平方米,大家都感覺到越來越難賣了。

         

        當這些陷入困境的開發商了解到台湾樂山世豪廣場的開業成功,紛紛認為他們的商業項目也可以像這樣開成功——這樣他們整個樓盤的物業銷售量價都會得到提升,樓盤繼續開發資金短缺的問題也可以得到緩解。

         

        理想很美好,那麼究竟應該如何去實現呢——

         

        1

        “成功”效益巨大

        01

        重大意義

         

        綜合項目上購物中心部分做成功具有重大意義。

         

        我們首先來明確一下購物中心開發成功的定義

         

        不同於住宅開發,商業項目建造、竣工、招商、開業,萬里長徵才只是跨出第一步:購物中心開發成功的終點標誌,在於經營績效

         

        業內比較認同的是恆隆地產董事長陳啟宗提出的判斷標準:

         

        開發一個購物中心,經過5年左右培育期,收來的租金滿足營運費用與支付初期投資利息,尚有餘可以還本付息;開業15年以內收回初期投資本息;以後還有25年中可以每三年再收回一次初期投資,這就算總體盈利非常可觀了。

         

        把綜合項目上的購物中心部分做成功,對於開發商來說具有重大經濟效益。我們以一個8萬平方米規模購物中心為例:

         

        假定初期投資8億,估計年營運成本3000萬,初期投資利息5000萬,這樣達到盈虧零界點需要8000萬元收入。

         

        以總銷售額10%用於支付租金的話,這樣的購物中心年銷售總額需要達到8億元,而以客單價80元計算,年客流需要1000萬,也就是平均每天需要客流2.7萬人。

         

        如果通過改善商品結構,提升服務質量,提高聚客能力和客單價,使得購物中心開業五年左右收入超過盈虧臨界點並開始還本了;在開業15年內還清初期投資了,這個購物中心就算開發成功了。

         

        02

        開發成功帶來的即時價值

         

        綜合項目上購物中心部分開發成功帶來的即時價值:提升房價獲得溢價,吸引優質住戶入住。

         

        提升房價吸引人購房居住的六要素依次為:

        1)住房品質包括房型、景觀環境、用材與工藝;

        2)商業配套;

        3)教育配套;

        4)醫療配套;

        5)交通條件;

        6)就業機會。

         

        除了住宅本身品質以外,以商業配套要素為首。做好做成功一個大型商業地產項目,可以提升本盤與周邊盤15%到20%的房價。我們以西南地區某已竣工但尚未整體開業的8萬平方米購物中心為例:

         

        該樓盤尚有50萬平方米住宅未售,那麼未來購物中心開成功后,樓盤上的剩餘住宅銷售可獲得溢價約4億。

         

        03

        開發成功帶來的未來價值

         

        將綜合項目上購物中心部分開發成功,該購物中心將作為優質的正資產持續盈利,未來無論是繼續持有還是整體出售,開發商都將獲得超值回報

         

        如果開業后經過兩年培育期,年銷售達到了10億,總收入(租金+其他收入)達1億,去掉營運成本稅前凈利可達7000萬。經營13年,前2年培育期收支平衡,後面11年累計凈利7.7億;如果經過5年或6年精心經營提升,年凈利達到1億,後面11年累計凈利9.5億。若將購物中心整體出售,按照資產收益法評估,20倍市盈率該物業市場價可達19億人民幣。

         

        04

        普通購物中心的盈利現狀

         

        當下,有很多開發商或是因為怕麻煩下不了決心,或是因為不捨得在初期投資上多掏錢等等各種原因,最終選擇了繼續按照他們的老套路做成普通的購物中心,放棄了做一個成功的現代化購物中心。

         

        前面我們分析了優秀購物中心的超值回報,現在我們再來看,在同質化的商業地產嚴重過剩的今天,做一個普通的購物中心未來又會是怎樣的盈利情況呢——

         

        按照現有“虛擬商鋪”銷售操作下去,三年租金一次性返還給小業主,開發商就算賣商鋪得8億,按照10年給小業主6.9%年回報合計給出回報6.9億,還給小業主后還剩下1.1億。

         

        根據筆者調研,像這樣不作統一規劃管理,隨便招幾個商家開業,部分開業的8萬平方米購物中心總租金收入不超過2000萬/年,基本不抵當年的營運成本(正常年營運成本需要3000萬)。

         

        所以這剩下的1.1億基本上會10年虧光,甲方已承諾13年後回購,屆時甲方再拿出8億來,凈虧8億人民幣。

         

        05

        開發成功購物中心的代價

         

         

        成功的購物中心將帶來巨大的經濟效益,那麼在初期投資時,相較於普通購物中心,現代化成功購物中心需要多投入哪些資金呢?請看筆者的估算——

         

        購物中心物業售出后,開發商還需要裝修安裝設備,為靚麗開業做準備。同為8萬平方米左右的規模,普通購物中心從裝修安裝到整體開業需要繼續投入5000萬元,而現代化成功購物中心需要繼續投入1億,多出的5000萬元主要用於:

         

        為落戶新型主力店組合而做的商業物業適用性改造、引進某些新型主力店需要付出的裝修補貼等。

         

        06

        結論

         

        把購物中心做好做成功,13年估計將獲利28.6億元;而按照現在模式操作下去,13年估計將虧本8億元。正負相加,把購物中心做好做成功13年經濟利益是36.6億元,而代價僅僅是改造提升及裝補增加的初期投資5000萬元。

         

        孰多孰少,孰輕孰重,請讀者們自行判斷。

         

        2

        “成功”的條件

         

        據筆者分析,我國大部分地級市都存在著現代化購物中心生存的機會和條件。

         

        我們以筆者提供37個月商業地產開發顧問服務的揚州五彩世界購物中心為例:

         

        揚州五彩世界開業盛況

         

        眾所周知,揚州是一個商業地產過剩的城市。但該購物中心於2018年12月23日成功開業,當天客流達30萬,銷售2000萬,目前每月客流維持在200萬左右,月銷售1.5億,預計第一個整年度經營租金收入總額可達2億,年凈利估計達1.5億。

         

        五彩世界為什麼能成功?答案有二:

         

        1.  許多地級市不缺同質化的商業項目,而且不但已開業的多,在建的爛尾商業項目也多:

         

        例如筆者近期考察的一個市區人口不到百萬人的地級市:開封市,在建大型商業項目近十個(大部分已經爛尾),已開業的購物中心七八個。

         

        但除了星光天地購物中心以外,其他包括萬達廣場在內的商業項目均屬於擴大的百貨店,毫無特色,同質化嚴重。

         

        所以開發以體驗性業態、年輕業態、親子業態等與時俱進的主力業態的新型購物中心非常有競爭力。

         

        2.  隨著各地經濟發展,80后90后甚至00后均已成為消費的主力軍,高校師生、企事業單位白領、企業中高層管理人員等群體均需要現代化的購物中心。

         

        3

        捧著金飯碗“討飯”

         

        既然做成功一個購物中心利益巨大,這些項目所在地也都具備做現代化購物中心的條件,為什麼這些開發商還是選擇了在項目上蓋一個商業物業殼子,將物業劃分成虛擬商鋪賣商鋪,卻不去把購物中心成功開發出來,賺錢給自己解困呢? 據筆者分析,原因如下:

        01

        人才隊伍不支持

         

        把一個大盤裡商業中心部分做爛的項目有一個共同點:

         

        在設計建造開發過程中,開發商沒有自己專門的商業管理人才主導購物中心的商業定位、設計建造與招商營運,而是完全由設計師主導做“套路型”設計。

         

        這樣的商業地產房子蓋出來后其實很難招到合適的商家入駐了;

         

        02

        建築物業不支持

         

        上述提到的幾個項目位置都很好,但難以把合適的商家招進來,這個情況類似台湾寶山區某位於地鐵口與密集居民區的5萬平方米商業物業,見下圖:

         

         

        該項目已蓋好五年了,現如今想要按照圖中所示的幾種業態招商但就是招不進來,為什麼呢?因為其物業條件不支持現代購物中心引進商家落戶的需求

         

        如圖所示,甲方想要在地下室部分引進一個4000平方米精品超市,超市需要凈高3.4米——而該物業的地下室總層高3.4米,無法落戶;

         

        甲方想要引進電影院,但電影院需要落戶層高凈高12米,毛高14米——而該物業一樓4.2米,二樓三樓3.4米,三層加起來只有11米,無法落戶;

         

        同樣的道理,甲方想要落戶的運動館、演藝廳、體檢中心等沒有一家可以落戶。

         

        為什麼會這樣呢?因為甲方五年前設計時沒有想過未來要引進什麼樣商家,按照“通用商業開發模式” 開發設計,造出來以後就變成“統統不能用”的商業物業了。

         

        03

        開發商老闆不重視

         

        近十年來,筆者幫助各地甲方做成功過八個商業地產開發項目,成功的關鍵是說服了這八個老闆落實了筆者的諮詢成果。開發商老闆不親自挂帥的,能夠做好做成功的大型商業項目鳳毛麟角,筆者對此深有體會。

         

        文章開頭提到的幾個找筆者諮詢的商業項目,就是開發商老闆在設計建造前期都沒有重視過,幾個項目都是“通用商業開發模式” 、“套路型設計”與“套路型建造”的產物——設計建造過程中基本上都沒有考慮特殊商家落戶的物業技術條件,所以按照現在的物業條件很難招進商來。

        04

        捧著金飯碗討飯

         

        4.  基於上述三個原因,這幾個項目開發商為了緩解繼續開發資金壓力,只能在本項目挖潛,才產生了“捧著金飯碗討飯”的情況:

         

        個別開發商打廣告想把項目上購物中心物業整體出售,大部分開發商先把購物中心物業劃成虛擬鋪子再賣。但這兩種方式都是盈利回報極低的。

         

        4

        眾多項目可以成功

         

        不說一二類城市,近五年筆者應邀考察的各地級市商業項目不少於三十個,所到之處總由甲方陪我在城裡轉一轉,每個城市都會發現三到五個爛尾商業樓盤——規模都在5萬到10萬平方米之間,有的是樓蓋完樓招不到商開不了業,如下圖某待售商場:

         

        某位於台湾地鐵站的商業項目整體待售

         

        但大部分項目結構封頂了就停工在那裡,不少項目商圈位置極佳。以全國334個地級市推算,這類爛尾項目在地級市就有上千個,且有的項目爛尾許多年了。

         

        所在商圈已經很成熟了,開發商也盡了很多努力,但還是招不到商開不了業,為什麼?

         

        其實答案很簡單,就是這些商業物業都是按照“通用商業開發模式”開發出來的,現在要招現代化體驗性主力業態入戶都招不進來,就像上面案例一樣由於建築物不支持,沒有在設計建造時為主力業態項目量身定做,所謂的“通用商業”變成了“統統不能用的商業”:

         

        台湾某地級市,被商家拋棄的商業項目

         

        但好消息是,據筆者觀察,只要不是塔樓插在商業裙房中間的項目,全國這類“爛尾”商業地產項目中將近一半的項目,是可以通過小小的投入,按照開發新購物中心做法重做一遍,通過小規模改造把主力店落戶下去、把購物中心“復活”的。

         

        做法可參照筆者於本公眾號2018年4月7日發表的文章:如何復活大型商業地產爛尾樓:糾正一個認識誤區,做好五件事

        5

        小結

        既然把項目上的商業項目做成功,或把項目上的“爛尾”商業項目復活成功,開發商可以獲得巨大經濟利益

         

        既然眾多城市近半數的“爛尾”商業項目有條件被成功“復活”

         

        既然有許多擁有這種“爛尾”商業項目的開發商“渴望”他們的商業項目能夠成功“復活”——

         

        那麼為什麼付之行動的開發商少之又少呢?

         

        答案是開發商老闆缺乏“信心”。

        只要開發商老闆下決心了,只需要動用小小的資源(通常數千萬元,一個項目的改造以及引進部分主力店需要支付若干“裝補”)就能夠撬動數十億元收入的利益。

        筆者相信,這才是陷入困境的開發商們自我解困的“正道”。

         

         

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